Следите за обновлениями. Общайтесь с автором.

FacebookTwitterRSS

Покупка жилья на вторичном рынке недвижимости

Приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости сопряжено с целым рядом рисков. По большому счёту их можно разделить на две группы:
- риски, связанные с ненадлежащим качеством жилья;
- риски, возникающие из-за противоправных действий со стороны продавца и претензий на права собственности или пользования жилым помещением со стороны третьих лиц.
Объединяет все эти риски одно – недостаточная информированность покупателя о предлагаемом к продаже объекте недвижимости.

О первой группе рисков можно сказать, что их правовое регулирование в РФ крайне слабое. Судебные тяжбы покупателя с продавцом по факту завершившейся сделки и вскрывшихся в последствии обстоятельств ухудшающих потребительские свойства жилья – мало перспективны. Здесь, как говорится, наказания без вины не бывает! Смотреть надо внимательнее на этапе выбора объекта. Тем более, что ничего кроме органов осязания и элементарных коммуникативных навыков при этом не требуется.

Вторая группа рисков по своим последствиям наиболее опасна для приобретателя недвижимости, так как грозит огромными финансовыми потерями вплоть до полной утраты права собственности на купленный объект.

Большинство неблагоприятных ситуаций, в которые может попасть добросовестный приобретатель, коренятся в особенностях законодательства, действующего в РФ. Вкратце, суть этих особенностей состоит в приоритетной защите законом прав продавца недвижимости и в особенности жилья на вторичном рынке. Официально декларируется, конечно же, равенство перед законом участников сделок, но по факту в распоряжении стороны продавца столько юридических крючочков и зацепок, к тому же каждый раз при обороте объекта на рынке недвижимости их число мультиплицируется, превращаясь в риски со стороны третьих лиц. А раз есть риски, значит, несчастные случаи тоже имеются.

К сожалению, правоприменительная практика такова, что зачастую наибольшему и незаслуженному наказанию в виде лишения права собственности на жильё подвергается его добросовестный приобретатель, в то время как лицо, допустившее или сознательно нарушавшее требования закона, остаётся не причём.

Риски покупателя недвижимости при приобретении жилья на вторичном рынке

Единственный выход у покупателя перед оформлением сделки заняться личным расследованием и выяснить:

- подлинность правоустанавливающих документов на объект недвижимости и документов, удостоверяющих личность продавца или его представителя;
- подлинность и действительность документов подтверждающих полномочия представителя продавца;
- сколько и как часто объект недвижимости менял собственников;
- имеются ли официально зарегистрированные обременения права собственности на объект недвижимости;
- кто зарегистрирован по адресу объекта, и на каких основаниях сняты с регистрационного учёта убывшие граждане;
- не состоит ли продавец на учёте в псих и нарко диспансере;

В случае, когда покупатель жилья не уверен в полноте своих познаний в области права, регулирующей сделки с недвижимостью, и не имеет практического опыта участия в сделках, не лишним будет воспользоваться услугами юриста либо риэлтора.

Полный комплекс услуг по сопровождению сделки с недвижимым имуществом стоит недёшево, в связи с этим, возможно достаточным решением станет консультация у специалиста по уточнению наиболее важных вопросов, применительно к конкретному случаю. Сейчас получить квалифицированную юридическую консультацию, составить договор или иной документ можно не выходя из дома в онлайн режиме.

Перечень документов позволяющих выяснить выше перечисленные моменты:

- документы, удостоверяющие личность продавца или его представителя при наличии такового;
- документы, подтверждающие полномочия представителя продавца при наличии такового — доверенность для доверенного лица или удостоверение для опекуна и попечителя;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (предоставляется любому лицу по запросу);
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимости (предоставляется по запросу правообладателя);
- архивная расширенная выписка из домовой книги (архивная справка о регистрации);
- справки о состоянии или отсутствии учёта продавца в психоневрологическом и наркологическом диспансере по месту его регистрации;

Изучив документы можно сделать следующие выводы:

1. Документы, удостоверяющие личность подлинные и лицо, их предъявившее, действительно является продавцом объекта или его представителем, у которого наличествуют подлинники правоустанавливающих документов. Не следует пренебрегать личным внимательным ознакомлением с этими документами. Редко, но случается – можно убедиться в обратном!
Так же обязательно обратить внимание на страницу в паспорте, где фиксируется семейное положение. Недвижимость, приобретённая в браке, считается совместно нажитым имуществом и даже бывший супруг имеет на такое имущество право. Для сделки в этом случае потребуется согласие супруга на отчуждение имущества.

2. В случае, когда к продаже предлагается объект недвижимости отчуждение, которого предполагается проводить по доверенности лучше отказаться от такой сделки. Риски слишком велики.
Проверка факта подлинности доверенности, а, равно как и её действительности — доверитель может отозвать доверенность у нотариуса — дело хлопотное и не исключающее полностью рисков. Смерть доверителя, кстати, однозначно влечёт прекращение полномочий доверенного лица. Вопрос о полной вменяемости доверителя остаётся открытым, не говоря уже об уверенности в том, что доверитель и собственник продаваемого объекта недвижимости одно и тоже лицо.
Исключение могут составлять случаи, когда с доверителем есть возможность лично пообщаться, произвести проверку документов в полном объёме, убедиться в твёрдости его намерений к продаже объекта недвижимости, здравом уме и доброй памяти (справки из псих и нарко диспансера прилагаются). Рекомендуется, чтобы доверенное лицо действовало не по генеральной доверенности, а по конкретной — только на продажу объекта недвижимости и право на получение денег оставалось за продавцом недвижимости.

3. Участие в сделке со стороны продавца несовершеннолетних и даже недееспособных лиц, представляемых родителями или опекунами не является фатальным препятствием к её совершению при соблюдении следующих условий:
- получено одобрение сделки со стороны органов опеки и попечительства;
- фактические условия проживания указанных лиц не должны ухудшатся;
Однако вследствие того, что сделка по отчуждению недвижимости принадлежащей указанным лицам производится в подавляющем большинстве случаев под условием приобретения им другой недвижимости, то государственная регистрация перехода права собственности по продаваемому объекту недвижимости поставлена в зависимость от государственной регистрации перехода права собственности по приобретаемому объекту недвижимости. Поэтому в интересах покупателя контролировать ход подготовки к сделке по связанному условием объекту недвижимости, приобретаемому несовершеннолетним или не дееспособным гражданином.

4. Сличив информацию, находящуюся в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимости и в архивной расширенной выписке из домовой книги (архивной справке о регистрации) можно достоверно судить, были ли соблюдены требования законодательства при приватизации объекта недвижимости. Главным образом, не нарушены ли права несовершеннолетних граждан по реализации их права на приватизацию.
В период с 1991 по 1994 годы появилось большое количество квартир, в которых ребенок был прописан на момент приватизации, но не включен в число собственников. Соответственно, сделки с подобными объектами недвижимости чрезвычайно рискованны. Выросшие дети могут спокойно воспользоваться своим правом на однократную приватизацию и оспорить сделку в суде.

5. Выписки из ЕГРП дадут информацию:
- о зарегистрированных обременениях, ограничениях права собственности и притязаниях на него;
- о всех переходах права собственности на объект недвижимости.
Чем богаче история объекта недвижимости, тем выше риски и вероятность того, что в какой-то сделке были допущены дефекты. Намного легче отказаться от сделки с подозрительной недвижимостью, чем годами разруливать правовые проблемы с ней.

6. Не лучшим вариантом для приобретения являются объекты недвижимости, которые продаются наследниками сразу после вступления в наследство — возможно появление других наследников, которые просто поздно узнали об открытии наследства. Даже при оформленном свидетельстве о наследстве по завещанию на имя близкого родственника, нет ни какой гарантии, что не вылезет «джокер» из колоды обязательных наследников по закону.
В некоторой степени гарантией от таких случаев может служить нотариально заверенная расписка продавца о том, что он берет на себя ответственность по урегулированию претензий остальных наследников в случае их возникновения. Но и в этом случае у покупателя нет полного иммунитета от претензий – в договоре не указывается рыночная стоимость объекта недвижимости из-за необходимости уплаты продавцом подоходного налога (13%) с суммы, превышающей 1 млн. рублей, в случае если срок владения недвижимым имуществом менее 3 лет.

7. Приобретение долей в праве собственности на объект недвижимости (комнаты, части жилого дома) требует внимания к содержанию правоустанавливающих документов в части определяющей порядок пользования жилыми помещениями.
Для исторических коммунальных квартир таковой проблемы не существует, так как условия их приватизации предписывают определять долю в праве собственности пропорционально фактически занимаемой жилой площади и указывать сложившийся порядок пользования жилыми помещениями.
Правоустанавливающие документы на отдельные квартиры и жилые дома при возникновении на них прав общей долевой собственности, как правило, не содержат информации о порядке пользования сособственниками жилыми помещениями. Меж тем доли в таких объектах недвижимости предлагаются к продаже под видом комнат или частей жилого дома. Во избежание судебных тяжб не следует приобретать доли в праве собственности без определения порядка пользования жилыми помещениями.
При согласии сособственников порядок пользования жилыми помещениями оформляется в виде нотариально удостоверенного соглашения, в противном же случае только по решению суда.

8. Информация об основаниях снятия с регистрационного учёта граждан ранее зарегистрированных по адресу объекта недвижимости подскажет, нет ли среди них сохранивших права пользования жилым помещением. К ним относятся граждане, снятые с регистрационного учёта в связи со службой в ВС, с нахождением в местах лишения свободы, с длительным обучением, лечением и т.д.

9. К сожалению, есть места для тёмных пятен, которые предвидеть практически невозможно, какой бы тщательной не была проверка юридической чистоты объекта недвижимости. Так, например, существует 177 статья ГК, в которой говорится, что «сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения». По сути, этой статьей можно прикрыть любую сделку.

10. В качестве заключения по результатам проведённого расследования следует отметить, что для минимизации рисков при приобретении жилья на вторичном рынке желательно: покупать объекты недвижимости с кроткой и прозрачной историей переходов прав собственности, находящихся в последнем владении не менее 3 лет, а так же указывать в договоре реальную сумму покупки и иметь дела в процессе сделки непосредственно с продавцом объекта недвижимости.


Один ответ к Покупка жилья на вторичном рынке недвижимости

  1. 01.04.2015 в 13:18

    Есть отличная экспертная онлайн система для выявления юридических рисков покупателей и арендаторов недвижимости: riskover.ru

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>