Следите за обновлениями. Общайтесь с автором.

FacebookTwitterRSS

Купля-продажа, мена и дарение недвижимости

Купля-продажа, мена и дарение недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости

Купля-продажа относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимым имуществом. Договор купли-продажи недвижимости является возмездным, консенсуальным и взаимным.

Договор купли-продажи недвижимости содержит обязательства сторон, то есть субъектов договора, по которым продавец передаёт за плату в собственность покупателя недвижимое имущество, являющееся предметом данного договора.

В качестве субъектов договора могут выступать физические и юридические лица, а так же другие субъекты гражданских прав (Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования).

В договоре купли-продажи недвижимого имущества должны быть указаны цена этого имущества и данные, позволяющие определенно установить:
- личности и полномочия субъектов договора;
- недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.
При отсутствии указания цены и означенных данных договор считается не согласованным сторонами, а, следовательно, незаключенным.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и не требует обязательного нотариального удостоверения.

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации его перехода к нему.

Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами до момента государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. То есть беремя содержания, риски случайной гибели или порчи недвижимого имущества лежат на продавце до момента возникновения права собственности у покупателя.

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, другая сторона вправе обратиться с иском суд о понуждении её к этому. Вынесенное судебное решение об удовлетворении такого иска является основанием для осуществления государственной регистрации перехода права собственности.

Передача недвижимого имущества оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего его передачу продавцом и принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором, считается отказом от исполнения своих обязательств в данной их части. Принятие покупателем недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора, в том числе, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Существенным условием договора купли-продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Объекты недвижимости в большинстве случаев имеют неразрывную связь с земельным участком, поэтому при их продаже права на земельный участок, на котором они находятся, регулируются по общему правилу на основании положений ст. 552 ГК РФ:
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При продаже физическим лицом недвижимого имущества, находившегося в его собственности более 3 лет, у продавца не возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц.
Если недвижимое имущество находилось в собственности продавца менее 3 лет, то он обязан уплатить налог на доходы физического лица. При этом он имеет право уменьшить налогооблагаемую базу, воспользовавшись одним из двух налоговых вычетов:
- вычет в размере 1000000 рублей;
- вычет в размере расходов, произведенных на приобретение этого имущества.
Физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, уплачивают налог на доходы физических лиц при продаже недвижимого имущества вне зависимости от срока владения этим имуществом. При этом указанные налоговые вычеты не применяются.

Составить договор купли-продажи, мены, дарения недвижимости в простой письменной форме и другие документы возможно в онлайн режиме.

Договор мены недвижимости

Мена, как и купля-продажа, относится к возмездным сделкам. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах.

Договор дарения недвижимости

Дарение в отличие от купли-продажи и мены сделка безвозмездная, что не исключает других принципов её совершения — консенсуальности и взаимности. Договор дарения двусторонняя сделка, при которой одна сторон (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) в собственность недвижимое имущество.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Даритель, действующий через доверенное лицо при заключении договора дарения обязательно в доверенности должен указать имя одаряемого и предмет дарения.

Не допускается дарение недвижимого имущества несовершеннолетними и гражданами признанными недееспособными, а также в отношениях между коммерческими организациями.

В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение, в случае если он переживет одаряемого.

В соответствии со ст. 217 НК РФ у одаряемого (физического лица) возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц при дарении ему недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев. Доходы, полученные в порядке дарения указанного имущества, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ.

В остальном, к договору дарения применяются правила аналогичные договору купли-продажи, если это не противоречит существу дарения.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>